抵押房屋買賣合同的效力

1.設定抵押權的房屋買賣合同一般是有效的。只要該房屋買賣合同是經過雙方當事人的意思表示達成一致的，且合同本身沒有違反法律規定和社會公序良俗的，合同就是合法有效的，受到法律的保護。

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房屋抵押合同的法律效力

法律主觀：

人的一生難免會有遇到資金問題的時候，在萬不得已的時候不少人會選擇將房屋抵押。一、房屋抵押合同的法律效力所謂合同的效力，也就是通常所説的合同的法律效力。合同生效是法律對當事人合意的肯定評價，發生了當事人預期的法律效果。因此，合同的效力，即當事人約定的權利義務的發生。抵押合同的效力，即指抵押人和抵押權人約定設立的抵押權的成立。抵押權是合同雙方預期的法律效果。在合同生效前，它雖由合同約定，但只是一種可能性，並不實際存在。只有在辦理抵押登記之後，抵押權才從可能性轉化為現實性。合同的成立與生效是兩個不同的概念，但由於合同的成立時間與生效時間往往一致，因此長期以來，我國相關的法律法規以及司法實踐中並不嚴格區分合同的成立與生效。認為合同成立即為生效;違反法律要求的合同為無效合同或可撤銷合同。對《擔保法》第41條的誤解即根源於此。新頒佈實施的《合同法》則第一次從立法上明確區分了合同的成立與生效。《合同法》第25條規定:“承諾生效時合同成立。”第44條規定:“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”由此，合同的成立時間為承諾生效之時，即當事人意思表示一致之時;合同的生效時間，多數情況下，與合同的成立時間一致，但法律、行規要求辦理批准、登記等手續生效的，按照其規定。合同成立與生效的明確區分，將有利於人們走出“違反法律要求的合同，一律為無效合同”的誤區，同時也有利於對合同中無過錯一方的保護，維護交易安全。依據《合同法》第25條、第44條及《擔保法》第41條的規定，抵押合同在當事人就抵押事項達成合意時成立，但並不立即生效。只有待到辦理抵押登記時，合同方生效。生效，體現了法律對抵押雙方合意的認可。登記這種物權公示手段作為抵押合同的生效要件，也體現了法律對第三人的保護力度和法律的價值取向。《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效;法律、行規規定應當辦理批准、登記手續生效時，依照其規定。”而《擔保法》第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規定，法定抵押合同應自辦理抵押登記之日起生效。如此規定所直接帶來的一個問題就是，當債務人或第三人提供財產並與債權人簽定抵押合同之後卻又拒絕協助債權人辦理抵押登記時，債權人不能依據合同要求對方履行登記義務。因為根據《擔保法》的規定，抵押合同未登記還沒有生效，當然也不能依合同要求對方履行義務。顯然，這對債權人是不公平的。雖然債權人還可以通過追究對方締約過失責任以彌補損失。但通過追究締約過失責任，債權人得到的充其量只是主張賠償損失的債的保護(提供抵押人為其他第三人時)，甚至連債的保護都得不到(提供抵押人為債務人時);倘若依據合同生效來處理，債權人則可以要求對方依合同履行協助登記之義務，從而實現抵押權，得到物權之保護。顯然，後者於債權人更有利，也更符合公平、合理的理念。結合《合同法》以及民法通則的有關規定，擔保合同無效的原因有以下幾條：(1)因擔保人主體資格、權利能力等方面的欠缺導致的合同無效。例如無民事行為能力人、企業分支機構和職能部門、國家機關，以公益單位、社會團體違法提供的擔保。(2)違反法律、行規以強制性規定的擔保，主要是擔保物不合格導致的合同無效。如以法律禁止流通的財產或不可轉讓的財產設定擔保，或以被依法查封、扣押的財產設定的擔保等。以法律明確規定不得設立抵押的財產設立抵押，因其違法而無效。(3)越權代表行為導致的合同無效。根據《擔保法司法解釋》第11條規定，法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的擔保合同，若相對人知道或應當知道其越權，該擔保合同無效。若對僅因抵押合同應登記而未登記就視該合同為無效，顯然不符合無效合同設立的目的。在以往的司法實踐中，因未能正確區分抵押合同的成立與生效，從而將大量的抵押合同不成立問題作為無效抵押合同對待，混淆了合同無效後的責任與合同不成立的責任;亦有將一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同都作為無效抵押合同對待，消滅了大量本不該消滅的交易。因為一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同若生效要件得到補充或滿足，則可變為有效合同。二、房屋抵押合同公證後有什麼好處1、房產抵押公證就是將自己的房屋房產抵押給他人，用於作為償還自己某債務的擔保，在自己的債務無法清償時，將該抵押的房產拍賣的價款優先受償。2、房產公證一般是指公證機關根據貸款當事人的申請，證明與房產有關的有法律意義的事實、法律行為和文書的真實性合法性的活動。房產公證雖説不是房產交易的必要的環節，但房屋房產經過公證處的審查，房產抵押當事人可以避免很多風險，且經過公證的購房合同協議可以直接向申請執行。三、房屋抵押合同的管轄如何確定房屋抵押合同的管轄一般為房屋所在地的：1、凡是涉及不動產糾紛的案件，無論糾紛屬於哪種性質，均應由不動產所在地管轄，這是傳統意義上的不動產專屬管轄，也是目前司法實踐中多數的作法。其依據在於《民事訴訟法》在確立不動產專屬管轄原則時，並不以案件糾紛專屬於某一性質為前提，而且不動產糾紛一律由不動產所在地管轄有利於審查涉案不動產的狀況，從而便於查明案情、對不動產採取保全等措施，也有利於案件審理完畢後的執行。2、不動產物權之訴訟專屬於不動產所在地人民管轄。其理由為因不動產而引發的債權訴訟並不直接以不動產上的物權為訴訟標的，其可能涉及訴訟標的為因合同產生的債權債務法律關係。不動產債權糾紛應遵循“兩便原則”，採取任意管轄主義，適用一般地域管轄。綜上所述，只要沒有違反法律強制性規定，那麼合同就是有效的，涉及房屋抵押借款的，應當辦理抵押登記。不動產抵押以登記為生效要件

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

房屋先抵押後買賣的效力

法律主觀：

抵押的房屋是可以賣的，法律規定，押期期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押的房屋買賣合同滿足下列條件是有效的：行為人是具有相應民事行為能力的主體；行為人意思表示真實；合同的內容符合法律規定；法定其他有效條件。

抵押房產簽訂買賣合同有效嗎？

對抵押中的房產籤買賣合同，如果符合下列要件，該買賣合同有效：買賣雙方是完全民事行為能力人；買賣的意思表示真實；合同的內容合法，且遵守了公序良俗。

【法律依據】

《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行規的強制性規定，不違背公序良俗。

第五百九十五條

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條

買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十七條

因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。

法律、行規禁止或者轉讓的標的物，依照其規定。