跟着“星巴克”選址開店靠譜嗎

它的客羣不是“宇宙中心羣眾”就是“超級金領”；

它的店方圓1公里內十有八九有地鐵；

離它400米內的房價漲幅，能比當地均價多漲30%……

如果你的客羣瞄準的是未來新中產，跟着它開店可能是最“省心”的辦法；

如果你想押注未來，來看看研究它近3000家店的布點之後發現的下一波“選址潛力

距它400米的房價多漲三成，星巴克才是真正的“選址大師”！

當肯德基、麥當勞都在出售中國業務時，星巴克卻在今年7月豪擲13億元美金，收回了華東市場合資企業剩餘的一半股份，實現對中國大陸全部2800家店的直營。這還不夠，還計劃在未來5年平均每年新增400多家門店。

聽説星巴克要積極擴張，城市觀察者們是欣喜的。在他們看來，評價一座城市的區域發展和商業活力時，品牌選址是一個重要參考，而星巴克當屬其中翹楚。

據公開資料，星巴克選址時會綜合考慮幾十項統計數據，來預判是否會有足夠的人流支撐店鋪運營——主要是符合其定位的人流。

要知道，這間連鎖咖啡店定位的可是有一定消費力的中青年人羣，他們是城市活力和發展的重要源泉。星巴克在挑選較高目標人流預期的區域時，就是挑選了更有發展前景的區域。

可以讓所有人都嘖嘖稱奇的大概是這一組數據了：美國房產數據公司zillow在出版的《Zillow Talk：The New Rules of Real Estate》（房產新規則）中提出，在1997到2014的17年間，距星巴克400米內的房價上漲了96%，而對應的整體房價上漲僅為65%。

許多城市觀察者和投資者屈服於星巴克強勢的選址大法。於是我們在星巴克官網蒐羅了2683家門店的信息①，想看看這位“選址大師”揭示了中國城市的哪些商業活力規律。

星巴克的選址大法，值得你好好學學

1、看城市：入華18年，尤其偏愛商業發達的長三角城市

我們先從城市之間的星巴克佈局來入手，重點看進入一座城市的年份與迄今為止的店鋪數量兩項。

2005年之前，星巴克進入新城市的動作非常保守，每年在單個城市新開的店面數不會超過個位數。這一階段，入駐城市的順序就很值得咀嚼，這包含了星巴克在十幾年前對一個城市商業文化、接受新事物程度的判斷。

星巴克在緩慢佈局階段進入中國大陸新城市的順序，頭兩年的思路挺簡單，就是必須佔位的北京與上海。此後的城市拓展順序裏有幾個有趣的信息點：

星巴克選擇深圳而不是廣州作為進入華南地區的首個城市；

東部城市明顯更加受寵；

成都在10年前就已經是星巴克最重視的西部城市。

隨着在華開店速度加快，星巴克城市圖譜成為城市實力比較重要的參考。從公開報道的消息來看，它或許已經被官方列入需要努力的目標。

2016年底，履新不久的西安市市委書記王永康在區縣調研時提到：“西安現在40多家星巴克，這肯定是不夠的，400家還差不多。”其實如果看看數據，西安的表現並不算差，其星巴克店鋪數量在全國排到第13位，起碼坐穩了西北第一。

截至目前，星巴克已經進入160個城市（包含縣級市），記者統計了每個城市的星巴克店面數量。頭尾差距比我們想象得更大，上海、北京、杭州、廣州、深圳、蘇州前6個城市佔去了一半，尾部的118個城市僅擁有個位數的星巴克，它們基本是在2010年後擴張的。

上述排行體現出星巴克對於長三角地區極大的偏愛，前20名中長三角佔去8席，上海憑一己之力開出全國1/5的店，杭州超過了廣深兩個一線城市的總和，蘇州則幾乎與深圳齊平。

另一個應當關注的點是，在這個一定程度上可以代表商業吸引力的排名中，成都、重慶與西安這幾個西部城市代表，比武漢長沙的中部組團表現更加亮眼。

一個結論呼之欲出：那些商業土壤更肥沃的城市，更能在星巴克的選址系統中佔據優勢。

2、看周邊：超過8成星巴克選在了地鐵周圍1公里

不過更有商業參考價值的，還是要深入城市內部肌理、處理更加細緻的地理位置數據，它能告訴我們星巴克在單個城市地圖上的偏好。

星巴克進駐深圳時，這座城市的第一條地鐵還處於施工的狀態。大概是與地鐵規劃英雄所見略同，星巴克在深圳開的前10家店鋪中，有9家現在距離地鐵站不到500米。

我們據此驗證了第一個假設，星巴克選址與地鐵等公共交通資源投放關係緊密。這比較好理解，不斷吞吐的地鐵站，天然便是城市中最大的人流供應機。

官網數據顯示，截至2017年3月底②，深圳市內的星巴克門店已經增至113家。記者計算了所有店鋪與其最近地鐵站的距離，以每500米作為一個統計截點，結果如下圖：

超過8成店鋪聚在地鐵站周邊半徑1000米範圍內（地鐵站輻射圈），從站口出來步行可達。

只有12%的店鋪開到離地鐵站1500米之外的地方，未來這個比例還會下降，因為它們周邊基本都在建地鐵站。這些站點多位於景區中，離市中心的距離也不近。

當然，並非修起地鐵站便能迎來一片繁榮，獲得星巴克偏愛。畢竟，深圳全城165個地鐵站中，還有近一半地鐵站沒被星巴克選中。這些站之間有什麼不同？滿足交通樞紐的條件後，還要怎麼才能獲得商業力量恩寵？

3、看區域：區域綜合實力和功能特徵很重要

初步梳理數據，任一城市區域的綜合實力與具體功能特徵是最關鍵的兩點。

2002年10月，華南區第一家星巴克在深圳市福田區中信廣場開業，距離這家星巴克直線距離250米的地方，在2004年底開通了1號線科學館站，這個站點輻射圈2017年的綜合實力排在全市第7位。次年開業的第二家星巴克周邊的國貿站，綜合實力更是排到第3位。

綜合實力排名是嚴格按照它們的數據表現排出來的。通過美團點評、中原地產、e成科技、高德地圖等機構提供的數據，我們對作為城市節點的地鐵站輻射圈進行數據描像，形成包含商務、居住、商業、休閒娛樂的14個功能指標，每個地鐵站功能輻射區都獲得一個綜合功能分。

總的來看，綜合實力越強勢，就越能獲得星巴克的偏愛。代表兩者關係的虛線走向可以説是很明顯了，綜合實力越弱確實越容易不受待見，站點綜合實力排名前60位的站點聚攏了最多的星巴克店鋪，最強的幾個站點在星巴克這裏幾乎就是滿分。

綜合實力排名第一的是位於福田區的購物公園站，它與附近的會展中心站、福田站、市民中心站共同圈出了深圳的CBD。在購物公園站周邊不到1平方公里的區域內就有5家星巴克店，意味着每走10分鐘就能遇到2家。排名前幾位的大劇院站、會展中心站、車公廟站景象相同。

當然，對於這些優等生，星巴克的打分也有明顯懸殊。對比地鐵站輻射圈評分來看，其實就是總分差不多，但不同功能科目的得分上有高有低。那麼問題來了，究竟偏向哪一科，更能吸引星巴克這樣的商業力量？

記者根據14項指標表現對地鐵站點進行分層聚類，為它們貼上功能偏科的特徵標籤。然後進一步計算城市中不同功能分區站點被星巴克選中的比例，以及對應“星巴克偏好”指標的平均值，結果如下圖：

被貼上“宇宙中心的候選人”與“公司達人的聚集地”這兩類標籤的站點，毫無疑問都會被星巴克選中。

“宇宙中心的候選人”站在大多數指標上表現優異，是大家傳統認知中的城市中心與副中心，前面提到的購物公園、大劇院、車公廟均在此列。從星巴克偏好值來看，這類站點最受重視，星巴克布點密度相當高。傳統認知的市中心等於黃金地段當然是有道理的，無需多言。

“公司達人的聚集地”，顧名思義商務功能特別突出，聚集了大量公司人。粗看上圖中的星巴克偏好度，似乎對公司人的興趣沒有想象中那麼高，但細看背後的數據表，其實是有些公司人類型拖了後腿。

“享受人生的躺玩區”最明顯的特徵是消費溢價高，主要包含兩個類型的區域，“躺”指代豪宅類居住區，“玩”指代旅遊景點。

前者附近由於地廣人不多，雖然消費羣體層次高，但也並不太受星巴克喜愛。

“玩”的旅遊景點在星巴克的選址邏輯中，優先級跟市中心差不多，前文中提到，那些不靠近地鐵站仍獲得較高星巴克偏好得分的，基本都是景區。景點有兩個主要特徵，一是人流巨大，二是旅遊這種消費行為本身就挺升級的，很對星巴克胃口。

其餘站點類型中，大型對外交通樞紐如機場站、深圳北站等由於絕對人流優勢，是星巴克的重點關照對象。相比之下，那些還沒開發完全的站點與園區型站點，則不太被星巴克看好。

尋找下一波“星巴克站點”

經過層層遞進的辛苦分析，星巴克套路可以總結如下：

在選城市時，優先考慮幾大三角發展區；剩餘城市中，大部分東部城市與核心西部城市更加受寵；

進入城市內部再行選址，市中心、旅遊景點、金領白領商務區、大型交通樞紐都是最優選擇，居住區與其他商務區是次選；

還要拓寬？那就是通過城市相關的各種數據和政策，進一步看商業潛力了。

在分析了星巴克青睞區域的數據特徵後，記者試圖領先星巴克一步，找到下一個可能會被選中的站點，這裏也許就是下一個發展潛力地，各種價格都還沒漲起來，對其他的品牌商或投資者都有意義，當然還是以深圳為例。

這裏採用的具體的分析方法是，在未被星巴克選中的站點中，挑選出跟已有星巴克站點的功能特徵最像的那些。這樣的站點有11個，這些漏網之魚主要位於寶安區，尤其是在寶安靠近南山的區域，它們居然抱團出現了。

按照站點性質來看，其中布吉、翻身與新秀都是“衣食住行的大本營”，屬於居住人流大站；香梅北、臨海、寶華、新安是享受人生的躺玩區，屬於淨值更高的人羣聚集地；龍井、碧頭、橋頭都是綜合實力較弱功能單一的圈地狂，它們周圍都分佈了學區或工業、科技園區。

當然，14項功能指標都納入體系重在考察站點周邊區域的各項功能情況，是一個綜合實力評價體系；星巴克本身的選址邏輯應該會有所側重，還會考慮到更多細節的現實情況。

但是有一點毋庸置疑，如果是想吸引跟星巴克同一定位人羣的品牌，尋找到下一個“星巴克站點”，總不會錯。

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