房地產開發企業涉及的税種

法律主觀：

在中國包括房地產業增值税、企業所得税、個人所得税、房產税、城鎮土地使用税、城市房地產税、印花税、土地增值税、投資方向調節税、契税、耕地佔用税等。主要税種介紹如下：1、營業税：房地產開發企業銷售不動產時應在收訖或取得索取營業收入(房款)憑據後，就全部價款和價外費用按銷售不動產税目依5%的税率繳納營業税。（]如與包銷商簽訂合同由其自訂價格進行銷售，由房地產開發公司向客户開具房地產發票，依5%的税率繳納營業税，包銷商收取價差或手續費的應按服務業--代理業徵收營業税。合同期滿後，房屋未售出部分若由包銷商收購，對房地產開發公司應就房屋銷售收入按銷售不動產税目依5%税率徵收營業税。包銷商將房產再銷售，對包銷商也按銷售不動產税目徵收營業税。房地產開發企業從事建築工程作業，應按包括工程所用原材料及其他物資和動力價款在內的營業額，依建築業税目所適用的税率3%納税。2、土地增值税：土地增值税是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物(即轉讓房地產)並取得收入的單位或個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種税，税率為30%、40%、50%和60%。建造普通標準住宅出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的；因城市實施規劃、國家建設需要依法徵用、收回的房地產，可以免税。3、企業所得税：房地產開發企業的所得減除成本、費用、損失後的餘額按25%的税率繳納企業所得税。4、城建税、教育費附加：依實際繳納的營業税額繳納7%的城建税和3%的教育費附加。5、印花税：當單位和個人的房屋發生產權轉移時，應當繳納印花税。（二級市場）建安合同按承包金額的萬分之三貼花；購房合同按購銷金額的萬分之五貼花6、契税：其納税人是以買賣、典當、贈與或交換形式取得土地、房屋產權的承受人。契税是按當事人雙方所訂契約產價的一定比例向產權承受人徵收的一次性税收。契税按房屋買賣成交價格的3-5%徵收契税，具體由各省、市、區決定，如安徽省為4%。7、房產税：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產税原值或租金收入徵收的一種税。它以房產原值(評估值)為計税依據,税率為1.2%。年應納税額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。8、城鎮土地使用税:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計税依據，按規定税額、按年計算、分期繳納的一種税。年應納税額=∑(各級土地面積×相應税額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵城鎮土地使用税和房產税。企業税種房地產開發企業涉及税種工程造價成本包含的税費：營業税、城市建設維護税、教育費附加、地方教育費。()購置土地時，要交契税；與建築商籤合同時：交印花税開發並銷售時：交營業税、城建税、教育費附加產生利潤時：交所得税1.營業税。按預收款的5%2.城建税、教育費附加。分別按營業税的7%、3%交納（還有地方教育費附加，各地不同）3.土地增值税。按預收款1%，項目達到清算標準時進行清算，分別按增值額的30%、40、50%交納。4.企業所得税。按應納税所得額25%交納，注意預收款未做收入的要按規定比例調整增加應納税所得額。5.土地使用税、房產税（自用部分）、車船使用税、印花税等。企業税種房地產開發企業涉及税種房地產交易税費房地產契税是指由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人徵收的一種税賦。（］營業税指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計徵的一種税。房產税是以房屋為徵税對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人徵收的一種税。營業税附加是指對交納營業税的單位和個人，就其實繳的營業税為計税依據而徵收的城市維護建設税與教育費附加。印花税指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證徵收的一種税賦。個人所得税指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種税賦。納税保證金指按照有關規定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納税所得，按照個人所得税税率計算的，個人所得税納税保證金。房地產交易手續費是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過户等手續所收取的費用。房屋權屬登記費即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，並核發房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪（或勘丈）費用。土地收益金(土地增值費)土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建築物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地增值税是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個企業税種房地產開發企業涉及税種人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計税依據向國家繳納的一種税賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。[]土地使用税是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計税依據，依照規定由土地所在地的税務機關征收的一種税賦。耕地佔用税必須依法徵收耕地佔用税。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經濟林木的土地。是指由佔用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人向國家繳納的一種税賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植農作物的土地（包括菜地、園地），佔用魚塘及其他農用土地建房或從事其他非農業建設，也視同佔用耕地。土地開發費每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括徵地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用(萬元/ha)。住宅單方綜合造價每平方米住宅建築面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建築、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用(元/m2)。

法律客觀：

房地產開發企業主要涉及的税種有營業税、城建税、教育費附加，土地增值税、房產税、印花税、企業所得税、個人所得税以及契税等。一、營業税:是對在我國境內提供應税勞務、轉讓無形資產，為納税人向對方收取的全部價款和價外費用。應税勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”税目中的“轉讓土地使用權”子目徵税;⑵銷售不動產，税率為5%;⑶包銷商承銷，應按“服務業—代理業”徵税。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按“服務業—租賃業”徵税。計算公式=營業額×適用税率二、城市維護建設税和教育費附加：以營業税等流轉税為計税依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%徵城市建設維護税，依3%計徵教育費附加。三、土地增值税：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人徵收的一種税。土地增值税按照納税人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用税率計算徵收，納税人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。它採用四級超率累進税率，應納土地增值税=土地增值額×適用税率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額;開發土地和新建房及配套設施的成本;開發土地和新建房及配套設施的費用;舊房及建築物的評估價格;與轉讓房地產有關的税金;加計扣除。四、房產税：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產税原值或租金收入徵收的一種税。它以房產原值(評估值)為計税依據,税率為1.2%。年應納税額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。五、城鎮土地使用税:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計税依據，按規定税額、按年計算、分期繳納的一種税。年應納税額=∑(各級土地面積×相應税額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵城鎮土地使用税和房產税。六、城市房地產税、三資企業土地使用費：城市房地產税是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一税種。城市房地產税依房產原值計税,税率為1.2%。年應納税額=房產原值×税率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標準。七、印花税：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花税暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證税。分為從價計税和從量計税兩種。應納税額=計税金額×税率,應納税額=憑證數量×單位税額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不徵收印花税，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花税。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花税，房地產交易管理部門在辦理買賣過户手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花註銷完税後，再辦理立契過户手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花税五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花註銷完税後，再辦理髮證手續。八、契税：契税是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種税。徵收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計税依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納税額=計税依據×税率九、耕地佔用税、固定資產投資方向調節税:大部分地區，目前已經停止徵收。十、企業所得税、外資和外國企業所得税：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種税。應納税額=(全部應税收入-准予扣除項目)×適用税率。十一、個人所得税:是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種税。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進税率。應納税額=應納税所得額×適用税率-速算扣除數。