房地產開發企業土地使用税的納税起止期限的確定

1、根據《城鎮土地使用税暫行條例》第八條規定：土地使用税按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。《江蘇省地方税務局關於明確地方税務部門部分税種納税期限和納税限額的通知》（蘇地税函［2006］47號）規定，城鎮土地使用税的納税期限為：企業按季、個人按半年繳納，納税人應自期滿之日起十日內申報納税。

2、根據《城鎮土地使用税暫行條例》第九條規定，對於新徵用的土地、區分耕地與非耕地。徵用的耕地，自批准徵用之日起滿一年時開始繳納土地使用税；徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用税。納税人取得的土地屬於城鎮土地使用税開徵範圍內的，自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間按照規定税額繳納土地使用税。《國家税務總局關於土地使用税若干具體問題的解釋和暫行規定》（國税地字［1988］15號）規定，徵用的耕地與非耕地，以土地管理機關批准徵地的文件為依據確定。

3、根據《財政部、國家税務總局關於對房產税城鎮土地使用税有關政策的通知》（財税［2005］186號）關於有償取得土地使用權城鎮土地使用税納税義務時間問題的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮土地使用税；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用税。

一、房地產開發企業土地使用税的納税人的確定

1、根據《城鎮土地使用税暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用税的納税人，應當按照條例的規定繳納土地使用税。

2、根據《財政部、國家税務總局關於集體土地城鎮土地使用税有關政策的通知》（財税［2006］56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用税徵税範圍內實際使用應税集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用税。

《國家税務總局關於對於繳納土地使用金的土地使用者應徵收城鎮土地使用税的批覆》（國税函發［1998］669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用税的開徵範圍內，都應依照規定繳納土地使用税。

3、根據《國家税務總局關於進一步加強城鎮土地使用税和土地增值税徵收管理工作的通知》（國税發［2004］100號）規定，除經批准的開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用税，各級税務機關要嚴格按照減免税的管理權限和減免税審批程序辦事。

國家税務總局2007年6月25日發佈《關於取消部分地方行政審批項目的通知》，其中提到取消《國家税務局關於印發〈關於土地使用税若干具體問題的補充規定〉的通知》（國税地［1989］140號）的第四條和第六條，這兩條內容包括：基建項目以及房地產企業繳納土地使用税有困難的，可由各省、自治區、直轄市税務局根據具體情況予以免徵或減徵。這就是説房地產開發企業土地使用税減免優惠政策的取消。

4、根據《國務院關於修改〈中華人民共和國城鎮土地使用税暫行條例〉的決定》（國務院令第483號），自2007年1月1日起，外商投資企業和外國企業也納入城鎮土地使用税的徵税範圍。［page］

綜上所述，我認為凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的進行房地產開發的單位和個人，在開發期間或開發過程中，不論經濟類型情況、使用土地性質情況、如何使用土地情況均應依法繳納土地使用税，不得享受減免税優惠政策。