商品房認購書及預約款是怎樣的，購房預約款項怎麼寫

商品房認購書是確認準買受人在將來某個時間與開發商洽談購房合同的預約。

預約確定雙方將來洽談合同的權利和義務。商品房認購書不是購房合同，也不是購房合同的從合同。

應當依據公平原則確定預約雙方的權利和義務。預約款不能簡單視為定金。

主題詞；商品房認購書，預約款，定金 引言 隨着我國房地產市場的迅猛發展，商品房糾紛也逐年增多。 由於法律的完善滯後於經濟發展，導致了司法適用中的困難。

例如，很多開發商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發商簽訂購房合同。 這種商品房認購書在法律上沒有明確的規定，但在實踐中卻廣泛存在。

最高人民法院最近出台的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規定，但由於其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。 一、商品房認購書的意義及性質 （一）商品房認購書的意義 商品房認購書，是開發商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發商洽談購房合同的約定。

通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。 商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發商某處房屋的權利。

準買受人如果不在約定時間與開發商洽談購房合同，開發商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。

很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。 也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規定的購房合同的主要內容。

（二）商品房認購書的法律性質 商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。 從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。

根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。

史尚寬先生認為，預約生效後，發生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關於債權合同的一般原則。根據預約產生的債權，與普通債權有同等的法律效力。

即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用於商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。

在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。 商品房認購書籤訂後，只要準買受人按時支付了預約款，開發商就有義務保留目標房，並按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。

但是必須看到，購房合同的內容是很複雜的，商品房認購書通常並不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留着就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。

因此，無論是開發商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是説，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，並對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，並且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。

在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。

這就是商品房認購書與普通預約合同的區別。 二、商品房認購書與購房合同 （一）商品房認購書是不是購房合同的從合同 商品房認購書約定的是一種行為義務，並不依賴於將來可能洽談的購房合同的效力。

將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。 有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。

商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。 筆者認為，首先，定金條款並不是商品房認購書的必要條款。

雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，並不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。

應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務並不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此， 定金並非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。

商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。 （二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同 如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什麼樣的法律。

買家資格審核通過，房屋核驗通過後就可以網籤，網籤後，就可以預約銀行貸款面簽了，提前1-2個工作日預約就可以。

準備好材料就可以預約面簽了。

買方備件資料：

1）已婚夫妻，雙方都要到場，需提供夫妻雙方身份證、户口本、結婚證、暫住證（外地户口）、雙方學歷證（高中以上學歷需要提拱）、收入證明、流水、營業執照副本加公章（國企、事業單位、世界五百強不要）、工作證（私企單位不要）、所面籤銀行的卡。

2）未婚： 需提供身份證、户口本、暫住證（外地户口）、學歷證（高中以上學歷需要提拱）、收入證明、流水、營業執照副本加公章（國企、事業單位、世界五百強不需要）、工作證（私企單位不需要）、所面籤銀行的卡、買方需要增加擔保人和借款人面籤時要同時到場。

賣方備件資料：

1）業主本人的產權證，已婚的夫妻雙方都要到場， 已購公房要原購房合同（如有限制性條款需要。

單位開具放棄優先購買權或者同意出售證明、央產房要央產上市表、身份證、户口本、結婚證、所面籤銀行的卡或活期存摺。

2）賣方已離婚，房產在婚姻存續期間購買的需要提拱離婚證和離婚協議或法院判決書（如產權不明晰需要原配偶到場），若在離婚後購買的需提拱離婚證和契税票。

3）賣方喪偶： 需要提拱繼承公證和死亡證明。

房屋買賣合同

賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）

買方：_______________________________（以下簡稱乙方）

一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協商，訂合同如下：甲方自願下列房屋賣給乙方所有：

甲方現有位於弦山北路交通局老家屬院內磚木結構、座北朝南、單門獨院、四界清晰的平房兩間，建築面積47餘平方米，使用面積95餘平方米，用途為住房。今賣給乙方平分。

該房屋的土地使用權取得方式為劃撥。房屋狀況按《房屋所有權證》標註為準。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾 元整，由乙方各出資________元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾 元整。乙方對甲方所售房屋按使用面積的的二分之一平均分配，即：從東到汪恩高邊牆、西到劉世昌邊牆的二分之一中心線等分，東邊部分歸汪恩高所有，西部歸劉長樂所有。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋佔用範圍內產權證明同時轉讓乙方。

乙方在甲方提供完整產權證明後一次性付清房款，付款方式：

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經。 房屋買賣合同

賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）

買方：_______________________________（以下簡稱乙方）

一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協商，訂合同如下：甲方自願下列房屋賣給乙方所有：

甲方現有位於弦山北路交通局老家屬院內磚木結構、座北朝南、單門獨院、四界清晰的平房兩間，建築面積47餘平方米，使用面積95餘平方米，用途為住房。今賣給乙方平分。

該房屋的土地使用權取得方式為劃撥。房屋狀況按《房屋所有權證》標註為準。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾 元整，由乙方各出資________元，（大寫）_____萬_____仟_____佰_____拾 元整。乙方對甲方所售房屋按使用面積的的二分之一平均分配，即：從東到汪恩高邊牆、西到劉世昌邊牆的二分之一中心線等分，東邊部分歸汪恩高所有，西部歸劉長樂所有。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋佔用範圍內產權證明同時轉讓乙方。

乙方在甲方提供完整產權證明後一次性付清房款，付款方式：

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經雙方簽字畫押後生效，並對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方願承擔違約責任，並賠償損失，支付違約費用。

六、雙方完成售房產權移交事宜後，如辦理產權變更事宜，需甲方提供相關證明的，乙方有義務提供，發生的費用由甲方承擔。

七、本合同一式三份，甲、乙雙方各一份。

甲方（簽名或蓋章） ：_______________

乙方（簽名或蓋章）：_______________

監證人（簽名或蓋章）：_______________

簽訂日期：___________年____月____日

希望可以幫到你！