房產營業税政策解讀

我國在2011年調整個人轉讓房產營業税政策，房產營業税收費標準對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額徵税。營業税及附加的綜合税率為5．5％。房產營業税26日出台的“國八條”提出，“調整個人轉讓住房營業税政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額徵税”。國家税務總局27日下發《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》（下稱《通知》），明確個人銷售購買不足5年的普通住房，也要按照其銷售收入徵收營業税，税率為房屋銷售收入的5．5％。該政策今日開始執行。全額營業税税率為5．5％按照《通知》，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業税；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業税。這也意味着，個人銷售購買不足5年的普通住房，也要按照其銷售收入徵收營業税。按照調整前的營業税政策，個人銷售購買不足5年的普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以後的差額徵收營業税。而對於個人銷售購買5年以上的非普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以後的差額徵收營業税；個人銷售購買5年以上的普通住房，免徵營業税，“國八條”則未做調整。按營業税暫行條例，轉讓住房屬於銷售不動產，營業税税率為5％。同時按營業税税額繳納7％的城建税（城市市區）和3％的教育費附加。營業税及附加的綜合税率為5．5％。21世紀不動產舉例分析，總價141萬元、未滿5年的普通住宅，若以200萬元出讓，較政策調整前需多交納7．83萬元營業税。“槍打出頭鳥”至於土地增值税政策，“國八條”僅重申“加強對土地增值税徵管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值税清算和稽查”。據財新網報道，這一規定基本延續了2010年4月國務院10號文（《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）的要求。不同之處是，這次對“房價過高”用相對比較的方式界定，即“定價明顯超過周邊房價水平”。和國務院10號文比較，實際執行部門更易於操作，“有槍打出頭鳥的意味”。財新網還引述國家税務總局的文件稱，除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2％，中部和東北地區省份不得低於1．5％，西部地區省份不得低於1％，各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率。同時，國税總局規定，對確需核定徵收土地增值税的，核定徵收率原則上不得低於5％。實際操作中，有些省份對高房價項目提高了預徵率，比如，從去年下半年起，內蒙古對銷售價格為8000元平方米以上的項目，土地增值税預徵率高達6％。“對房企現金流影響大”有分析認為，若地方政府能夠按國務院會議要求，加強對土地增值税的徵管，對房地產開發企業的現金流和利潤，都將帶來很大影響。對個人轉讓房地產所得税的徵收政策，“國八條”沒有提出新的政策，只是要求“嚴格執行”現行政策。目前個人買賣住房的所得税政策是：對個人轉讓自用5年以上並且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得税；對出售自有住房並在一年內重新購房的納税人，不再減免個人所得税。