房地產企業什麼時候開始不用土地使用税

由於房地產開發企業的商品房佔地是隨着銷售而逐漸減少的，因此，房地產開發企業對商品銷售期間，應按建築面積區分已售部分和未售部分，應由房地產開發企業和購買者分別按出售與未出售房產的建築面積比例分攤計算繳納土地使用税。因此，應該按未銷售的商品房佔用的土地應繳納土地使用税，待商品房全部銷售完後，停止繳納土地使用税。

一、2022房地產新政策

第一，住宅70年到期後，自動續期。《中華人民共和國民法典》第三百五十九條住宅用地70年產權到期後自動續約。

宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

第二，設有居住權的房子，無償給別人去住，房子不能出租。

今年實施的民法典規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

第三，抵押中的房產，不用解壓也可以直接過户。

民法典新規規定，在押房產可直接交易並過户，不需要繳清全款或提前徵得銀行同意。但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權，如果過户後不及時償還銀行貸款，銀行依然有權申請處置這套房屋。

第四，夫妻過户、子女繼承房產，免徵契税。

《中華人民共和國契税法》規定，婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免徵契税；法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免徵契税

第五，停車位租期最長不得超過20年

房屋租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第六，房東不能單方面的提高租金

在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。

除約定外不得扣減押金，同時，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。

第七，房子出售，所有權變更，不影響租賃協議，租客可以繼續居住。這個也容易理解。假設房屋在租賃存續期間發生了產權變更，租客依然可按照協議繼續居住。

第八，承租人有有限購買房子的權利

根據《民法典》規定，第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

二、房地產權證如何辦理

房地產權證辦理流程大致如下：

（一）確定開發商已經進行初始登記。開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等。

（二）到管理部門領取並填寫《房屋（地）所有權登記申請表》，申請表填寫之後需要開發商簽字蓋章。

（三）到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪圖（表）。由於測繪表是登記部門確定房產證上標註面積的重要依據，因此是必需的材料之一。

（四）繳納公共維修基金、契税。公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證。

（五）提交申請材料並按照規定時間領取房產證。